En medio de una crisis económica mundial surge pregunta entre mayoría de personas, ¿es momento de invertir? Aquí en Arquinétpolis damos útiles argumentos para saber si debes invertir en sector de bienes raíces, considerando que crisis son gran oportunidad para invertir cuando otros conservan patrimonio con miedo.
Esta es pregunta del millón que se hacen muchas personas, ya que no saben si conservar patrimonio o arriesgarlo para acrecentarlo. La respuesta siempre será: Las crisis son gran oportunidad para invertir. En caso concreto, sector de bienes raíces ha experimentado crecimiento después de última crisis mundial desatada precisamente por burbuja inmobiliaria en año 2009.
A raíz de aquella crisis se han modificado muchas cosas y ahora sector de bienes raíces es mucho más seguro para invertir. La estabilidad que ha presentado sector en última década permite que con mayor confianza personas puedan invertir en este sector con análisis técnico y no solo intuición, apoyado en avalúo comercial y estudio de plusvalía.
¿Qué son los Bienes Raíces y cómo generan patrimonio?
Un bien raíz es todo aquel bien que no puede moverse de su ubicación, en este caso por ejemplo estamos hablando de terrenos y edificaciones. Esta definición sencilla sustenta negocio inmobiliario donde formar patrimonio para inversores es posible ya que pueden obtener muy altos rendimientos con muy pocos riesgos comparado con activos volátiles.
En campo de desarrollo inmobiliario existen empresas dedicadas a construcción en serie de viviendas y a su venta, existen otro tipo de empresas que son agencias de bienes raíces cuya función es comprar y vender bienes inmuebles a cambio de porcentaje de valor comercial de propiedad, actuando como intermediarias especializadas.
La función de agentes de bienes raíces son comercialización y venta de propiedades, así como encontrar propiedad adecuada para posible comprador en base a sus peticiones. El corredor se encarga de buscar vivienda o terreno de acuerdo a características tanto de espacio como de precio y ubicación que ha pedido cliente y explicar distribución y ventajas.
Tipos de inversión en Bienes Raíces y plazos
Existen distintos tipos de inversiones en bienes raíces, esto también depende del plazo en que quieras recuperar inversión. Están inversiones más especulativas, que consiste en compra de terrenos o bienes para que con paso del tiempo y plusvalía puedan revenderse y obtener beneficios, aprovechando factor urbano como carretera o centro comercial cercano en 3 a 5 años.
También existen inversionistas que se dedican meramente a construcción y posterior venta de edificaciones, en este caso se obtiene retorno de inversión mucho más rápido, en 12 a 24 meses, asumiendo riesgo constructivo pero capturando margen de desarrollo que especulador de terreno no obtiene, requiriendo control de costos y gestión de obra eficiente.
Otra tipología es compra para renta, generando ingresos pasivos a través de rentas mensuales que pueden servir como complemento de jubilación o ingreso que permita vivir cómodamente unos años. Además, inversión mediante Crowdlending permite participar con montos bajos desde 50 euros en Europa y desde 1000 pesos en México, democratizando acceso a sector.
Tipos de inversión
| Tipo | Descripción | Plazo | Retorno |
| Especulativa terrenos | Compra terreno para reventa por plusvalía | Mediano 3-5 años | Plusvalía ubicación |
| Construcción y venta | Construir edificación y vender | Corto 12-24 meses | Margen construcción |
| Renta | Compra para generar ingresos pasivos | Largo indefinido | Renta mensual |
| Crowdlending | Préstamos colaborativos para proyectos inmobiliarios | Definido por proyecto | Interés más capital |
| Agencia | Compra venta a cambio porcentaje | Por operación | Comisión |
Beneficios de invertir en Bienes Raíces para tu capital
Invertir en bienes raíces es buena forma de acrecentar capital y patrimonio, seguirás contando con activo muy importante que es propiedad que no desaparece con volatilidad de mercado. Esta tangibilidad diferencia sector de acciones donde valor puede evaporarse, pues terreno y edificación permanecen y pueden adaptarse a nuevos usos si demanda cambia con tiempo.
Una propiedad o terreno es considerada como garantía financiera que puedes usar en cualquier momento ante eventualidad. También puedes usarla si decides jubilarte y obtener ingreso que te permita vivir cómodamente unos años, ya sea rentando, vendiendo parcialmente o usando como colateral para crédito con tasa preferencial por contar con garantía hipotecaria.
Las inversiones con propósitos de reventa contienen rentabilidades bastante interesantes, esto dependerá de varios factores como plusvalía por ejemplo y género de construcción como locales comerciales, edificio de oficinas, etc., donde apreciación de vivienda ha alcanzado tasas de hasta 10 por ciento anual en segmentos residenciales en 2018, gran parámetro para invertir.
Plusvalía y apreciación en inversión de Bienes Raíces
La plusvalía es incremento de valor de bien inmueble a través del tiempo y ello depende de diversos factores. Accesibilidad es cantidad y calidad de vías de comunicación que hagan accesible llegada a bien inmueble, ya que de nada sirve comprar casa moderna y elegante si es muy difícil llegar hasta ella, reduciendo demanda y valor futuro.
Ubicación dentro de entorno urbano es uno de puntos más importantes, ya que debe observarse entorno del mismo. Edificios gubernamentales así como distracciones como restaurantes y centros nocturnos también pueden aumentar plusvalía del terreno o bien inmueble, generando centralidad y servicios que atraen compradores dispuestos a pagar prima por proximidad y conveniencia.
Servicios e infraestructura es básico, a mayor número de servicios con que cuente terreno o vivienda, será mayor plusvalía. Servicios básicos como agua potable, alcantarillado, alumbrado público, electrificación y transporte público son fundamentales, y factor urbano como construcción de carretera o centro comercial cerca puede aumentar valor en lapso de 3 a 5 años por mejora de conectividad.
Factores plusvalía
| Factor | Descripción | Impacto | Ejemplo |
| Accesibilidad | Cantidad calidad vías comunicación | Alta | Fácil llegada |
| Ubicación entorno urbano | Entorno edificios gobierno y servicios | Alta | Restaurantes centros |
| Servicios infraestructura | Agua alcantarillado alumbrado transporte | Básico fundamental | Servicios completos |
| Factor urbano | Carretera centro comercial cerca 3-5 años | Mediano | Nueva vialidad |
| Vista | Vista mar piso alto intangible | Alto | Depto quinto piso |
| Diseño calidad | Calidad construcción materiales | Medio | Bien diseñada |
Ingresos pasivos por rentas en Bienes Raíces
Si compras propiedades puedes generar ingresos pasivos a través de rentas, estrategia clásica que convierte inmueble en flujo de efectivo mensual que cubre hipoteca, mantenimiento cada 10 años, impuestos y deja excedente. Clave está en calcular rentabilidad neta descontando vacancia, mantenimiento, administración y seguros, para evitar sobreestimar retorno por solo considerar renta bruta sin gastos asociados.
La plusvalía protege inversión contra inflación, ya que aumento en valor de propiedad generalmente supera incremento de costos de vida. Esto significa que dinero mantiene valor y puede incluso crecer con tiempo, ofreciendo protección real que pocos activos brindan de forma tan tangible, especialmente en contextos donde inflación erosiona poder adquisitivo de ahorros en cuenta bancaria.
Para maximizar ingresos pasivos conviene evaluar tipología con demanda sostenida como vivienda media en zonas con accesibilidad y servicios, locales en corredores comerciales o departamentos para estudiantes cerca de universidades, donde rotación es manejable y ticket de renta permite absorber vacancia temporal sin comprometer flujo de caja y manteniendo ocupación alta durante ciclo económico.
Seguridad y garantía financiera con Bienes Raíces
La inversión en bienes raíces te permite tener mayor seguridad, ya que dinero no está tan expuesto a cambios bruscos o volatilidad de economía. A diferencia de mercado accionario, donde noticia puede desplomar valor en horas, bien raíz mantiene inercia y valor intrínseco por ubicación y construcción, ofreciendo estabilidad que ha presentado sector en última década y que genera confianza para invertir.
Una propiedad o terreno es considerada garantía financiera que puedes usar ante eventualidad como emergencia médica, oportunidad de negocio o aval para crédito educativo, pues institución financiera valora activo tangible con avalúo comercial, catastral y bancario que respalda préstamo, con tres tipos de valores: comercial relacionado con precio de venta de zona, ingresos por rentas y material por construcción.
Esta función de garantía se potencia cuando vivienda tiene vida útil bien mantenida, estimada entre 35 y 50 años y extensible hasta 75 años con mantenimiento correcto, con materiales como maderas hasta 30 años, aluminios más de 40 años, PVC 30 años, pinturas 20 años e impermeabilizantes 10 años, demostrando cuidado que banco valora al evaluar colateral para crédito hipotecario o empresarial.
Tabla 3: Beneficios vs riesgos
| Aspecto | Beneficio | Riesgo | Mitigación |
| Patrimonio | Activo importante propiedad | Liquidez baja | Plan salida |
| Garantía financiera | Garantía ante eventualidad y jubilación | Devaluación zona | Avalúo comercial |
| Rentabilidad reventa | Rentabilidades interesantes plusvalía | Ciclo económico | Diversificar |
| Seguridad | Menor volatilidad que bolsa | Mantenimiento | Mantenimiento cada 10 años |
| Ingresos pasivos | Rentas | Vacancia | Estudio mercado |
| Apreciación | Hasta 10% anual residencial 2018 | Burbuja 2009 | Análisis sector |
Crowdlending y nuevas formas de invertir en Bienes Raíces
En últimos años ha aparecido nueva forma de realizar inversiones en sector de bienes raíces en mundo y es llamado Crowdlending que también forma parte de llamada economía colaborativa. Consiste básicamente en financiación colaborativa mediante cual se realizan préstamos a empresas o particulares en este caso para fondear proyectos inmobiliarios con aportaciones múltiples.
El financiamiento solicitado por particular o empresa para ejecutar determinada construcción se cubre a través de múltiples aportaciones de personas que prestan dinero. Posteriormente inversores obtienen retorno de inversión en plazo definido más intereses que se generen. A su vez intermediario que sería empresa que fondearía inversión obtiene ganancias a través de fee o impuesto que cobra a particular o empresa constructora.
Este tipo de inversiones permiten a constructores mayor agilidad, ya que bancos ahora ofrecen pocos créditos y con muchas trabas, mientras a inversionistas permite entrar con bajos montos desde 50 euros en Europa y desde 1000 pesos en México. Tamaño de mercado cada vez es más creciente, comenzó en Asia, después llegó a Europa donde pasó de 1200 millones de euros al año a más de 15000 millones en 2018, y recién comienza en América Latina.
Errores comunes al invertir en Bienes Raíces y cómo evitarlos
Uno de errores comunes al invertir en sector inmobiliario es no solicitar avalúo inmobiliario profesional antes de comprar. Avalúo o valoración corresponde a valor comercial de bien inmueble, documento elaborado por valuador profesional que contiene información sobre ubicación, tamaño, calidad de construcción y vida útil que se desea comprar, construir, ampliar, reparar o mejorar, evitando pagar sobreprecio por emoción.
Otro error es ignorar factores de plusvalía como accesibilidad, ubicación dentro de entorno urbano, servicios e infraestructura, factor urbano y vista, comprando terreno barato pero sin servicios básicos como agua potable, alcantarillado, alumbrado, electrificación y transporte público, lo que limita apreciación y dificulta reventa futura a buen precio y genera costos adicionales de urbanización no previstos.
Finalmente, no considerar mantenimiento y cuidado para prolongar vida útil, ni revisar tipos de avalúos como comerciales para venta, catastrales para predial y bancarios para crédito, ni entender que precio final es referencia legal pero debe contrastarse con competencia y oferta y demanda, puede llevar a inversión poco líquida. Conocer avalúo y revisarlo antes de decidir si se compra o vende es clave para tomar decisiones con respecto a bien inmueble.
FAQ sobre inversión en Bienes Raíces
¿Qué es un bien raíz?
Todo aquel bien que no puede moverse de su ubicación, terrenos y edificaciones, que permite formar patrimonio con altos rendimientos y pocos riesgos, sector más rentable por plusvalía que es incremento de valor a través del tiempo por factores como accesibilidad y ubicación.
¿Por qué invertir en crisis?
Crisis son gran oportunidad, sector ha experimentado crecimiento después de crisis 2009 por burbuja inmobiliaria, ahora más seguro con estabilidad de última década que permite invertir con mayor confianza, ya que dinero no está tan expuesto a volatilidad y propiedad sirve como garantía financiera.
¿Qué tipos de inversión existen?
Especulativa de terrenos para reventa por plusvalía, construcción y venta con retorno rápido, renta para ingresos pasivos, y Crowdlending como financiación colaborativa donde se prestan montos bajos desde 1000 pesos en México para fondear proyectos y obtener retorno más intereses.
¿Qué factores determinan plusvalía?
Accesibilidad por vías de comunicación, ubicación dentro de entorno urbano con edificios gubernamentales y servicios, servicios e infraestructura como agua alcantarillado alumbrado transporte, factor urbano como carretera o centro comercial cercano en 3 a 5 años, y factor vista como mar o piso alto.
¿Qué es un avalúo y para qué sirve?
Valor comercial elaborado por valuador con ubicación tamaño calidad construcción vida útil, sirve para compra venta, pago impuestos, créditos hipotecarios, garantías, fianzas, aseguranzas, testamentos y activos empresariales, con tipos comercial, catastral para predial y bancario para crédito.
Checklist para evaluar oportunidad en Bienes Raíces
El checklist para evaluar oportunidad en sector inmobiliario inicia con avalúo inmobiliario comercial elaborado por perito valuador que determine valor real, revisando ubicación, tamaño, calidad de construcción y vida útil, y contrastando con valor catastral para predial y bancario para crédito, evitando sobreprecio por falta de información de mercado.
La segunda fase analiza plusvalía mediante accesibilidad por vías, ubicación dentro de entorno urbano, servicios e infraestructura completos, factor urbano de obra pública futura como carretera o centro comercial en 3 a 5 años, y factor vista, además de inspección de materiales como maderas 30 años, aluminios 40 años, PVC 30 años, pinturas 20 años e impermeabilizantes 10 años y mantenimiento cada 10 años.
La fase final revisa legalidad con escrituras, pago predial y gravámenes, y si se invierte vía Crowdlending, leer contrato de intermediario que cobra fee, plazo definido de retorno, intereses y garantía, evaluando tamaño de mercado que creció de 1200 millones a 15000 millones euros en Europa y que recién comienza en América Latina con montos desde 1000 pesos.
Checklist para evaluar oportunidades
| Criterio | Pregunta | Acción | Documento |
| Avalúo | ¿Valor comercial real? | Perito valuador avalúo comercial | Avalúo |
| Plusvalía | ¿Accesibilidad servicios vista? | Visitar y mapear | Fotos y mapa |
| Legal | ¿Escrituras y predial? | Revisar gravámenes | Escrituras |
| Vida útil | ¿Mantenimiento cada 10 años? | Inspección materiales | Reporte |
| Crowdlending | ¿Intermediario cobra fee? | Leer contrato retorno plazo | Contrato |
| Ubicación | ¿Factor urbano futuro? | Investigar obra pública | Plan desarrollo |
Formatos y documentación para inversión en Bienes Raíces
Los formatos y documentación para inversión en sector inmobiliario incluyen avalúo comercial con valor comercial, de ingresos y material, avalúo catastral para impuesto predial y avalúo bancario para garantía hipotecaria, con información de ubicación, tamaño, calidad construcción y vida útil, referido a fecha específica tomando en cuenta condiciones y superficie y zona urbana que rodea.
Las fichas deben detallar para cada oportunidad precio final como referencia legal, competencia y oferta y demanda, tipo de inversión especulativa, construcción y venta o renta, plazo recuperación, rentabilidad esperada por plusvalía y género construcción, y análisis de accesibilidad, servicios e infraestructura y factor urbano, con fotos, planos y escrituras que sustenten valor.
Adicionalmente se recomienda contrato de Crowdlending con monto aportado, tasa interés, plazo retorno, fee de intermediario y garantías, y bitácora de mantenimiento cada 10 años para preservar vida útil, con formatos de inventario de bienes si se renta amueblado, y expediente con avalúos, predial, escrituras y comprobantes para trámites de compra venta, crédito hipotecario, fianzas o testamento.
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Costos, montos mínimos y retorno en Bienes Raíces
El tamaño de mercado de inversiones y de Crowdlending cada vez es más creciente en mundo. En Europa pasó de 1200 millones de euros al año a más de 15000 millones en 2018, y en México puedes invertir desde 1000 pesos, lo que popularizó acceso a sector y permite a cualquier persona ser inversor con bajos montos y diversificar con poco capital en varios proyectos.
Los costos de inversión tradicional incluyen precio final de terreno o vivienda, impuestos como predial e ISR, gastos notariales, avalúo comercial y bancario, y mantenimiento general cada 10 años para prolongar vida útil. En reventa, rentabilidad depende de plusvalía por accesibilidad, servicios, factor urbano y vista, con apreciación que alcanzó 10 por ciento anual en residencial en 2018.
El retorno en Bienes Raíces se evalúa por plusvalía, ingresos pasivos por rentas y seguridad como garantía financiera ante eventualidad o jubilación. A diferencia de activos volátiles, propiedad sigue contando como activo importante y permite acrecentar capital y patrimonio con menor volatilidad, siempre que se analice avalúo, competencia y oferta y demanda antes de comprar, construir, ampliar, reparar o mejorar.
Conclusión sobre por qué invertir en Bienes Raíces
Invertir en Bienes Raíces es buena forma de acrecentar capital y patrimonio porque propiedad es activo importante que sirve como garantía financiera, genera ingresos pasivos por rentas y contiene rentabilidades interesantes por plusvalía según accesibilidad, ubicación, servicios, factor urbano y vista, con apreciación que alcanzó 10 por ciento anual en residencial.
Además, nuevas formas como Crowdlending permiten invertir desde 1000 pesos en México mediante financiación colaborativa para fondear proyectos inmobiliarios con retorno más intereses, democratizando acceso que antes requería capital alto, y que con avalúo inmobiliario, análisis de plusvalía y mantenimiento cada 10 años se vuelve inversión más segura tras crisis de 2009.